ESG, la via tra buone prassi e Big Data nel Real Estate

I tre ambiti dell’ESG stanno impattando in modo diverso sul settore Real Estate, come?

Tutti e tre i temi vanno visti in un duplice aspetto, verso l’interno, a livello corporate, e verso l’esterno, sul business e rivolto alla filiera dei fornitori. La “E” di “Environment” è sicuramente al momento il tema più gestito dai più. La “G” di “Governance” per le società finanziarie come la nostra è fortemente regolamentata, ma intervenire in questo ambito e garantire un adeguato sistema di gestione è molto importante anche per le PMI o per le imprese che ancora non hanno affrontato un processo di organizzazione coerente all’architettura normativa del nostro Paese che è molto evoluta su questi aspetti. Abbiamo come riferimento un quadro regolatorio europeo – in primis l’Agenda 2030 dell’ONU – che confermano l’attenzione verso la tutela delle persone e del lavoro, tutela che sta diventando per assurdo sempre più fragile. La Governance, nella sua dimensione “verso l’esterno”, è il monitoraggio e la relativa attestazione che anche la propria filiera sta rispondendo al medesimo sistema di regole che si sono date le aziende incaricatarie, sulle norme come antiriciclaggio e anticorruzione, conflitti di interesse, sulla tutela dei dipendenti e dei collaboratori, salute e sicurezza, ecc..

Sulla “Environment” abbiamo capitalizzato più esperienza, cosa sappiamo oggi?

La Governance è la base su cui poggiano gli altri due pillar, la “E” e la “S”, perché dotarsi di un corretto sistema di gestione, con ruoli e responsabilità chiari e definiti, garantisce anche la copertura delle altre variabili: la verifica dei fornitori deve essere fatta su tutti e tre questi ambiti. L’aspetto ambientale è più normato anche grazie alla Green Taxonomy (NdR, la tassonomia aiuta gli investitori ad identificare in maniera univoca le attività e gli asset che contribuiscono agli obiettivi di sostenibilità) e gli obiettivi finali sono simili per tutti gli attori della filiera. In questo ambito il settore immobiliare, guardando agli immobili come involucro residenziale di qualunque attività di business, è uno dei più impattanti. Sappiamo che gli edifici dell’UE sono responsabili del 40% del consumo energetico e del 36% delle emissioni di gas a effetto serra. In Italia, in particolare, abbiamo un parco immobiliare molto datato ma la mia esperienza mi insegna che anche il patrimonio storico artistico può essere riqualificato – e anche parte del costruito post-bellico – con risultati significativi in termini di riduzione degli impatti negativi.

È meno facile dimensionare la componente “Social”, come è possibile comunque procedere?

Chi lavora nel settore immobiliare sa – anche grazie alla) – che la rigenerazione e le strategie ambientali supportano direttamente ed indirettamente anche il tema Social; la qualità degli spazi e il benessere legato alle persone li vivono, nonché gli impatti sulle comunità territoriali di riferimento, sono un tema centrale. A livello “corporate”, è più semplice “dimensionare” la componente Social, grazie anche agli standard dei bilanci non finanziari obbligatori per le grandi aziende (es. GRI), che indicano quali aspetti misurare (parità di genere, salute, sicurezza, ecc.). Il problema è applicare la rilevazione al prodotto immobiliare poiché i benefici per ora sono più qualitativi che quantitativi, e definire strategie di sviluppo che considerino queste variabili all’interno di diverse asset class: alberghiero, terziario, residenziale, social housing, necessità sicuramente delle fondamentali differenziazioni. Inoltre, nel nostro settore, inevitabilmente, lo sviluppo e ancora di più la riqualificazione, generano un impatto positivo sulle comunità, sulla qualità della vita, sulla sicurezza dei territori. Per misurare questi effetti sarà sostanziale la definizione di metriche e metodologie di calcolo univoche, nonché la conseguente evoluzione dei sistemi di raccolta dati e per la loro analisi.

Voi state già lavorando sui Big Data? E come?

Ad oggi, per la raccolta e il confronto dei dati, non ci sono metodologie univoche. Ad esempio, sul tema dei consumi/emissioni a metro quadro, varia a seconda dei soggetti che rendicontano: non è definito chiaramente come le superfici vanno conteggiate rispetto ai consumi, ad esempio dei parcheggi interrati non hanno il medesimo consumo di aree uso ufficio.  In Italia inoltre non abbiamo un catasto digitalizzato o un sistema di gestione degli APE univoco ed informatizzato, che garantiscano un supporto agli operatori da parte dalle amministrazioni centrali, e che guidino uniformemente le evidenze da parte di tutti gli operatori. Tutto questo rende ancora poco confrontabili i risultati che noi operatori emettiamo a beneficio del mercato in un’ottica di trasparenza. Le SGR immobiliari – Società di gestione del Risparmio (NdR, i FIA immobiliari – fondi investimento alternativi – sono uno strumento di investimento amministrato e gestito da un soggetto terzo indipendente e regolamentato, definito SGR) – non sono molte in Italia e stiamo quindi cercando di fare squadra per darci delle regole univoche e condivise, che permettano agli stakeholders la confrontabilità di risultati.”

Lato sociale, noi ci siamo affidati a Nomisma S.p.A. (società indipendente che offre studi settoriali e territoriali, ricerche economiche e intelligence di mercato, valutazioni, advisory strategico e servizi di consulenza, NdR) per definire dei parametri sociali e le relative materiche di misurazione, appoggiandoci sulle loro rilevazioni a livello nazionale, che ci aiutino a capire quali impatti hanno le nostre azioni a livello di macro e micro-comunità.

Secondo lei quale tema stiamo sottovalutando dei molti aspetti che compongono il complesso scenario della crisi ambientale?

Sì, ci stiamo dimenticando dell’acqua. Si parla molto di energia e stiamo sottovalutando il pericolo che i nostri territori diventino oggetto di periodici fenomeni di siccità e di eventi meteorologici calamitosi, legati appunto ai cambiamenti climatici in atto. Nel settore immobiliare siamo fortemente orientati alla riduzione dei consumi ma a livello nazionale esistono norme che non facilitano l’uso di fonti idriche alternative, e la parcellizzazione dei fornitori non permette una gestione unitaria del tema. Naturalmente ci si auspica un intervento a livello centrale, che abbia effetto sulle reti di distribuzione locale, per limitare le dispersioni che spesso derivano dalle reti idriche stesse, vetuste e fatiscenti, e che permetta una gestione puntuale dei consumi che avviene ancora con contatori non elettronici e quindi molto spesso basata su stime annuali. Bisognerebbe dare maggiore attenzione a questo tema a livello immobiliare generale, al momento affrontato dal settore manifatturiero sta già facendo, sia in ragione dei consumi che dei relativi costi.